香港樓市或進入下行週期
中美貿易戰及貨幣環境對樓市產生壓力，香港樓市量價齊跌，或已開始進入下行週期，其前景黯淡程度可想而知。
貿易戰對樓市產生壓力
香港第三季樓市交投淡靜，住宅物業成交量按季下跌24%，至1.44萬宗。整體住宅售價在8至9月按月有所回落，不但抵銷7月的升幅，更令整體住宅售價在第三季內微跌1%。樓市在7月見頂，預計調整仍然持續一段時間，但市民供樓負擔比率遠高於20年平均值。政府經濟顧問歐錫熊表示，中美貿易戰及貨幣環境均對樓市產生壓力，有意置業者應注意有關變化。 香港住宅物業市場轉冷，成交量由第二季的1.89萬宗，下跌兩成四至第三季1.44萬宗，其中10月的住宅成交宗數只有約4000宗。歐錫熊表示，整體住宅售價在7月見頂，8月開始回落，樓市近月出現調整，「雖然樓市出現調整，但大家注意今年首九個月的整體住宅售價，仍然累計上升10%。」 政府指出，儘管樓價出現下跌，但今年9月住宅售價仍然較1997年的高峰高出1.25 倍。同時，市民的置業購買力指數（即置業供款負擔比率），在第三季仍處於約74%的高位，遠高於過去二十年的平均水準。住宅租金在6至9月期間，進一步上升2%，同期商舖和寫字樓售價分別上升2%及6%，租金分別上升2%及1%。 展望未來，政府預計，隨著中美貿易戰升溫，為環球及本地的宏觀經濟前景添上不明朗因素，加上美國貨幣政策正常化持續推進，香港息口在聯繫滙率制度下必會進一步上調，將為本地住宅物業市場的前景蒙上陰影。 在供求方面，中期住宅總供應量維持在九點三萬個的高水準，政府預計未來數年單位落成量預期會增加，現時住宅單位供求偏緊的情況最終將會緩和。歐錫熊指出，中美貿易戰及貨幣環境對樓市產生壓力，有意置業者應注意有關變化。二手樓價跌勢有轉急跡象
樓市淡風愈吹愈烈，樓價指數亦跌幅加速，反映主要大型屋苑二手住宅樓市走勢的中原城市領先指數（CCL）最新報180.4，回到今年5月中水準，按周急挫1.28%，幅度為近139周（逾兩年半）的最大單週跌幅。CCL連跌七周累挫3.32%，相對今年8月的歷史高位188.64，回調約4.37%。本周指數（10月22至28日）即反映本地銀行加息後第四周市況。而過去三週，八大指數兩度出現全面下跌，可見二手樓價跌勢有轉急跡象。 中原地產研究部高級聯席董事黃良昇表示，預計未來數周CCL的按周跌幅仍然顯著，全年有機會回落至貼近今年初水準（165.59），分區樓價指數中，新界區將低於年初。估計至明年首季，樓價將由高位累跌約兩成，並初步見支持，雖然對樓市走勢預測略顯悲觀，惟他直言「早跌（見底）早翻生」。 黃良昇指出，近期新界區住宅如沙田第一城及天水圍嘉湖山莊，頻現大幅劈價個案，「幾單交易足以把指數拉得好低」，拖累同區樓價，令CCL跌幅擴大。目前難以預料未來數周CCL跌勢會否進一步加劇，即使並非大幅下挫，幅度肯定顯著。 資料顯示，目前新界東及新界西區，今年仍分別累升11.03%及9.88%，不過，新界樓價顯著調整，其中沙田第一城本月最新呎價報15,634元，屋苑兩房樓價跌至450萬元，重返去年水準，其影響將反映至即將公佈的指數上。 黃良昇認為，政府把新一期居屋售價由原來市價七折調整至五點二折，中小型二手住宅售價亦會有相若跌幅。不過，除非中美貿易戰惡化，否則今次跌市週期預期會於明年第一季初見底，中小型住宅樓價料跌兩成，豪宅跌幅相對較小。樓市下調仍需時觀察
前財政司司長曾俊華接受彭博電視訪問時表示，樓市下行週期已開始，若利率上調二至三厘，部分人可能未能負擔供款，市場要留意風險。香港樓價已經持續上升了相當長時間，形容過去十年這種情況「一直不正常」。隨著借貸成本上升，他認為「高得離譜」的樓價將回落，重新回到一個比較穩定的狀態。 對於近日樓市有下調跡象，金管局總裁陳德霖認為，樓市是否已進入下行週期，仍需時觀察，並視乎很多因素才可判斷，例如樓價、成交量、市場氣氛及經濟基調，當中亦包括香港及全球宏觀形勢。 陳德霖指出，現時只有數星期數據，需要再觀察，又提及2015年10月樓市開始下調，樓價經過六個月調整了11%至13%，當時金管局判斷仍未形成下行同期，結果2016年樓價重新開始上升週期。 至於一手新樓方面，相比之前的一樓難求，剛剛過去的週末（11月17日至18日）銷情真是異常慘淡，昨日兩個新界新盤共開賣152伙，單日沽出單位市傳僅得11伙。業界預期本月全月一手成交不足千宗，為過去五個月新低。 當中，內房中冶置業在港首個新盤深井青龍頭逸璟．龍灣於週末開賣首批50伙，折實平均呎價14,831元，入場費368.8萬元起。市場消息指，項目日前截收逾370票，雖然超額6.4倍，但銷情差強人意。當日設於尖沙咀的售樓處外，準買家身影稀疏，場面相當冷清。美聯物業住宅部行政總裁布少明表示，A組大手買家均無到場，而散客只得10多組出席，他認為因近期市場觀望氣氛濃厚窒礙銷情。 中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑表示，日前同時開售的兩個新界西新盤，反應均一般，因為客源與居屋重疊，而買家目標是搶400萬元單位，「高少少都唔買」，故影響銷情。展望一手後市，他指現時發展商推售新盤時提供的優惠等，都在不斷測試市場可接受程度，相信一手未來較高位下調10%至15%才能有效去貨。■]]]]> ]]>(Visited 42 times, 1 visits today)
