香港加息潮起，調高P按息口的機會甚高，預料今年下半年將再加息二至三次，相信幅度不算太高，但對買家心理作用多於實際供款負擔影響，樓價升跌處十字路口。

不論香港政府出何招，樓市依然熾熱，銀行按揭息率始終處於低位。在金管局多番施壓後，花旗香港8月初率先加按息及上調封頂息率，隨即掀起香港銀行的新一輪加按息潮，中銀香港（2388）、滙豐、恒生（011）、渣打香港等七家銀行亦齊齊上調新做按揭息率10至20個點，其中四大行均由8月13日起將H按（拆息按揭）的鎖息上限的實際按息調高至2.35厘，P按（最優惠利率按揭）的實際按息則上調至2.25厘，與花旗看齊。不過分析認為，是次加息幅度溫和，紓緩銀行息差效用小，預計銀行下半年加P按機會仍高，但對買家心理作用多於實際供款負擔影響，相信對冷卻樓市氣氛有限。 香港政府6月底推出新的房屋政策，據悉當時金管局已向銀行收集按揭息率情況，但礙於當時本港同業拆息（Hibor）仍在上升，局方未有行動。新股熱潮過後，本港同業拆息開始回落，近期一個月拆息已跌至1.35厘，7月起銀行相繼調高定存優惠吸客，令資金成本上升，加上美國加息及貿易戰等不明朗因素，為提升銀行對風險管理的關注，金管局再次向部分銀行「溫馨提示」，要求銀行加息。

八家銀行齊加按揭利息

對於是次上調按息，中銀表示，經綜合考慮市場情況及息口走勢等因素而有此決定，並指適時調整息率，以審慎管理風險，並會不時對按息進行重檢。滙豐表示，一向有定期檢視按揭息率，並因應市場情況作出調整。恒生則稱，一直密切留意市場情況，並會繼續採取審慎的貸款原則提供按揭服務。 面對短短兩日香港八家銀行齊齊加按揭利息，中原按揭經紀董事總經理王美鳳認為，大行加入調整新造H按封頂息率及P按息率行列，具指標性作用，相信其他銀行將會陸續跟隨調整。她指出，現時銀行僅涉加新造按息，且加幅輕微，相信影響不大，而個別銀行加按息後，牌價顯示P按息較H按封頂息率優勝，若實際批出按息情況亦是如此，倘拆息稍後回升，等同推動用家選用P按，P按比例或回升。 經絡按揭轉介首席副總裁劉圓圓表示，下月調高P按息口的機會甚高，預料今年下半年將再加息二至三次，相信幅度不算太高，估計直到今年底息口將增至2.5厘以上水平，而且就算加息後，實際按息依舊屬偏低水平，加上目前銀行借貸將會為供款人作壓力測試，而且加息因素屬預期之內，除非息口突然急升，按息增加達一厘以上，才會對樓市帶來影響，以現時情況，不少屋苑依舊出現供平過租的情況，預料年內樓價將平穩發展。 利嘉閣按揭代理董事總經理黃詠欣認為，下月若P按息口上升，將對供樓人士帶來影響，但預料加息幅度輕微，相信影響有限，以現時的情況而言，增加10個點後，每100萬元的樓按，每月供款額僅增加約50元，不算太大負擔。以目前情況而言，現時各大主要銀行加息後，出現P按息口較H按低的情況，在過去幾年均未曾發生，估計未來會有更多的買家選擇P按計劃。 市場普遍認為美國9月加息機會大，財政司司長陳茂波亦在網誌上罕有作出短線預測，指下半年銀行P按上升機會高，香港超低息時期或會過去，置業人士供樓負擔將加重。事實上，美國聯儲局2015年至今加息七次，他預計，下半年很大機會將再加息二次，認為在聯繫滙率制度下本港息口遲早跟隨。而自美國今年3月加息，本港銀行同業拆息已上升不少。 雖然本地家庭資產中一半與物業有關，但陳茂波指出，香港家庭淨資產是其負債的三倍，比率高於多個主要外圍經濟體，住宅按揭供款佔家庭入息比率亦是自2008年環球金融海嘯以來的新低。他引述金管局數字指出，截至今年首季本地家庭總負債已相等於本地生產總值約70%，但香港家庭儲蓄率同樣升至近27%，遠高於經合組織（OECD）國家平均水平。

一手住宅市場依然火爆

近月本港樓市雖然受加息、貿易戰、人民幣貶值等多重不利消息影響，但熾熱的氣氛絲毫未減，一手市場依然火爆。尤其是在政府公布推出一手空置稅後，發展商也加入減價出貨行列。元朗全新盤甫推售即錄得「滿堂紅」，並且趁熱打鐵立即加推可見一斑。當然，元朗新盤大收旺場的主要原因，是價格貼近二手，吸引同區上車客，搶走二手市場大量客源。 一手細價樓持續熱賣的同時，豪宅市場更為火熱，有買家不惜繳付巨額「辣招稅」購入多個洋房單位。市場出現近年罕見的投資者大手沽貨個案，例如資深投資者「玩具鄭」鄭躬洪，年初至今至少已拋售八個物業，合共套現逾三億元，部分更不惜低市價逾一成出貨。其次，「大孖沙」級的鄧成波及大鴻輝，分別推售70億及45億元的物業。雖然只是個案，但以過往歷史來看，投資者被視為「春江鴨」，他們選擇此刻大手拋售物業，對市場有一定影響。 據土地註冊處資料顯示，7月逾2000萬元一手私樓及二手住宅註冊量合共錄697宗，按月上升約9.8%，並創自1996年有紀錄以來逾22年半新高。若與整體住宅相比，在不包括一手公營房屋之下，7月份一手私樓及二手住宅註冊量共錄6246宗，按月下跌約9.5%。可見逾2000萬元交投逆市上升。 進入8月，二手樓市場簡直是一潭死水，不少地區例如沙田市中心一帶的細屋苑，8月首10日均未錄得成交，可見今次二手樓市的調整比過去數次政府出招後的樓市為嚴峻，入場價不菲的大型藍籌屋苑甚少聽聞有成交。 銀行加按息後，二手樓錄得買家撻定縮沙個案。紅磡海濱南岸二座高層D室，實用面積589方呎，三房間隔，享有海景，上周中獲換樓客以1,280萬元承接，呎價21,732元，成交價更創下屋苑歷史新高價。不過，市場瘋傳買家已撻定，料損失最少64萬元，成為近日銀行加按息後，二手樓市首宗撻定流血個案。區內代理表示，業主已重新將單位放盤，並將叫價調高70萬至1,350萬元。 美聯住宅部行政總裁布少明認為，近日多間銀行調升H按息率，雖然對供樓未構成太大影響，準買家借消息增加議價幅度，但礙於業主普遍持貨能力高，叫價態度依然強硬，買賣雙方呈拉鋸狀態， 故導致近期二手交投牛皮。■]]]]> ]]>

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