中國房地產去庫存危機與出路
房地產不去庫存的風險
前一段房地產銷售火爆，結果曇花一現，緊隨而來的是下滑，4月1日開始，各主要城市房地產成交下降劇烈，房地產去庫存難以為繼。更有甚者，二三線城市，連短暫的回暖都沒有。 中國房地產總市值太高，如果趕上金融風險，庫存厲害，房地產垮，中國經濟就垮了。270萬億，泡沫已很大，漲1個百分點，就是2.7萬億。減1個點，也就不見了2萬多億，造成大量固定財富縮水。2006-2014年，中國全社會固定資產投資佔GDP比重從51%上升到81%，房地產投資佔GDP比重從10%上升到19%。1952-2012年，日本投資佔GDP比重20%~36%。1970-2012年，韓國投資佔GDP比重20%~38%。1947-2013年,美國住宅投資佔GDP比重平均為5.9%。2015年全年房地產投資增速僅為1%，創有資料以來最低值，甚至遠低於2008年下半年金融危機時期的7%。房地產體量大，增速慢，拖了經濟增長的後腿。2014年中國房地產待售面積為6.22億平方米，據最新的統計資料，到去年底增加到近7.4億平方米。庫存增長太快，風險隨之加大。目前全國商品房的總量在30億平方米，按照去年的銷售速度計算，即使從現在開始，不再新建，全國商品房的去庫存週期也要5年左右。 房地產蘊藏著巨大風險，如果出事，就會給銀行帶來系統性風險。如果房價大起大落，也會引發系統性風險。漲跌帶來的增減體量很大，單靠價格漲就會帶來泡沫；如果價格下降10%的話同樣也會讓國民財富縮水27萬億。平均每個人損失2萬塊錢。 如果庫存水準長期保持高位，房地產的新增投資就缺乏動力，增速也會受到影響。房地產業的總產值佔全國GDP的10%以上，是所有產業中對GDP貢獻最大的行業。如果不解決，風險危機顯而易見。整個經濟增長將缺少重要引擎。4月1日以來房地產銷售環比下降態勢明顯，路漫漫其修遠兮，房地產問題怎麼解？ [caption id="attachment_1240" align="aligncenter" width="600"]
中低收入居民買不起房
發展租賃住房是房地產去庫存的重要方向。中國住房消費不合理，產權式消費和租賃式消費發展嚴重不平衡。主要是，租賃市場的發展程度遠遠滯後於銷售市場。然而，中國正處於城市化和工業化中期，對房屋租賃有巨大需求。2014年中國的城鎮化率不到55%，城鎮的流動人口高達2.53萬億，預測到2020年城鎮化率達到60%。在城鎮化和工業化快速發展的過程中，流動人口總量還將繼續快速增加。這部分人對租賃住房需求強烈。 另一方面，由於這些年房價的瘋狂增長，大多數中低收入居民買不起房。從發達國家的經驗來看，房價收入比在4-6之間，不能超過7。而中國大城市的收入房價比超過20，有的甚至超過30。北京一個新畢業的大學生即使不吃不喝，連一平方米房也都買不到。 國際慣例是，住房佔收入不能超過30%。去庫存艱難，就是絕大部分有住房需求的是中低收入居民，卻買不起房。發達國家經驗是，房屋租賃市場一直是房地產市場重要組成部分。發達國家房屋租賃佔整個房地產市場1/3以上，美國35%，日本接近50%，法國45%。而中國城鎮居民租賃住房比例不到20%。從城市來看，北京上海等超大城市住房租賃市場只有30％多。而倫敦紐約東京首爾這樣同等的國際超大城市房屋租賃一般都超過60％。如果將城鎮居民租賃住房比例提高到30%，到2020年，城鎮租賃住房比例提高10個百分點，庫存將全部消耗掉。政府須推動房屋租賃市場
發展租賃住房既要有實招，也要有智慧。中國目前的房屋租賃80%以上是分散個體的二手房租賃，同時還存在租賃管道單一的問題，主要是通過仲介進行租賃。普遍存在不規範無序競爭，缺乏誠信等問題。據一項調查，近80%的北京受訪市民擔心，對通過仲介租房存有疑慮，擔心房東隨意提價，提前收回房子。「租房住」意味著「長搬家」。租房往往還要承擔遭受欺詐的風險。發展租賃住房必須要有政府出面，推動規模化專業化的房屋租賃市場和租賃主體。 另外一個要解決的問題是，房屋租賃收益低的問題，而房地產租賃稅費過高。目前中國房屋租賃投資的平均收益僅為3%左右，扣除稅費後收益更低。這種情況下，企業房屋租賃收益還不抵銀行的存款收益。因此，要發展房屋租賃，政府必須在稅收方面大力支持。 從防範金融風險，擴大投資來源的角度考慮，可以從金融角度推動房屋租賃，同時更直接地防範金融風險。比照當年處理呆壞賬的辦法，由銀行收回開發商用貸款形成的閒置待售房屋，然後通過剝離資產，成立獨立專業租賃公司，從事租賃經營。 政府給予稅收優惠支持，不僅資產能相對安全，而且能夠形成房屋租賃業務的盈利，到了一定成熟時機，還可進行資產證券化。既有效化解不良債務，化解泡沫，銀行還可以從中得到增值收益。 ■]]]]> ]]>(Visited 89 times, 1 visits today)
