調控背後 心理因素影響中國樓市
中國樓市的調控，基本上是越調越漲；民眾的心理因素短期內對中國房價的影響，是否已經超過了市場因素？宏觀决策者難以把握心理因素對房價的影響，這很可能會爲未來中國樓市的波動，留下更大挑戰。
最近十幾年來，房價是中國社會恒久的話題。幾乎人人都會談論到。而房價最終將漲到什麽樣的高位，則似乎無人可以預測。2016年的下半年，在各種經濟指標都不樂觀的情况下，房價却一騎絕塵，突然猛升。很多城市土地拍賣不斷創新高，「地王」頻出。深圳、北京、上海等一綫城市，部分樓盤更是超過了每平米十萬的高位。年底，政府出台强力調控，才算暫時壓住了房價。
但是今年的兩會之後，房地産市場再度勃興。中國房價某個時間段的漲與跌，似乎已變成了一種集體無意識的恐慌。正如2011年，日本福島核電站發生事故之後，全中國大地，從東南地區的大城市到西北小城鎮，全都在搶購食鹽一樣。這是一種並沒有多少實際理由的集體無意識，其背後，或許是國人缺失安全感的表現？
短期內大範圍內的異常波動，不得不令人關心心理因素在短期內對中國房價的影響，是否已經超過了市場因素？在這些年的房價漲跌大潮中，無論看漲或看空，都有自己的邏輯。而這些邏輯都是基於現實的因素和變量。看漲者關注中國的城市化、土地財政、中産階級擴大、流動性的寬鬆等等；看跌者則關注政府調控的力度、社會穩定、租售比等等。但在中國，不同區域經濟差異甚大，經濟因素對各地房價的影響也截然不同。可是，現在却出現了聯動的漲跌與集體對政府調控的逆反。
「史上最緊」調控出台 房價仍上揚
很多論者認爲，這麽多年來，中國樓市的調控，基本是越調越漲。去年年底的調控只是暫時壓制的上漲幅度。今年兩會之後，面對再度勃興的樓市，政府下達更爲嚴苛的調控令，是不是也只能暫時發揮效力呢？目前來看，很可能也是如此。根據國家統計局最新的統計發現，3月份，70個大城市中，在調控新政出 台後，只有八個城市房價下跌。對此，交通銀行宏觀研究員夏丹表示，儘管不排除有季節性因素的上漲，但在調控的緊箍咒特別是對新房的限制已收到幾乎「史上最緊」的情况下，房價仍然上揚，表明「控房價」還任重道遠。
這個「史上最緊」的調控，就是指3月17日從北京開始的「認房又認貸」調控。過去長期以來，各地通過戶籍、社保、首付比例等調控房價。對於二套房都有更嚴苛的規定。從北京「3·17新政」開始，第二套房的交易近乎被堵死。該「新政」規定，如果要在北京購房，就算過去沒有在北京買過房，在全國其他城市買過房，那麽也算二套房，不管這房子是否有貸款，在北京重新購房的首付比例，都需要從百分之三十提高到百分之六十。北京發布這一新政之後，全國各地，包括鄭州、廣州、深圳等地，也紛紛跟進。
市場對這個調控的回應，目前還沒有完全呈現。也許未來兩三個月之後，會有更清晰的態勢出現。市場的回應，不只基於經濟層面的因素，也會基於購房者的心理因素。其實，從2016年開始，這種心理因素已經很明確了。
去年年初，中國經濟下行的趨勢已經很明確，很多人認爲「凜冬將至」。在回答什麽才是最好的保值資産時？很多人想到了房地産。因爲中國人可投資的機會 並不多。而房地産近20年的單邊上漲，成了很多人最爲倚重的投資領域。這種情况之下，不止普通消費者將房地産當成「最不差」的選項，連衆多企業也開始押注房地産市場了。在去年的「地王」熱潮中，處於領跑地位的，並非由傳統房地産企業，而是一些傳統行業的企業。比如，在2016年8月份，拿下上海「地王」的融信中國，只是最近才轉向房地産的中型企業。
更重要的是在中國崛起過程中，對於普通民衆來說，買房子幾乎是最好的提升自身財富的機會。依靠房子來進行財富升值，比依靠努力工作、創業等等，更爲切實可靠。不想落在時代後面的人，也相信，只要買房，就有機會。這也成爲一種精神因素。如此，心理因素對中國購房者的影響，更趨深化。還有，從2015年開始，人民幣也出現了貶值的趨勢，再加上國內貨幣量超發，對外貶值、對內通脹，未來會變得越來越糟，這成了考驗中國人信心的挑戰。如此，這種心理因素更加會影響到購房决定。
心理因素始終無法改變市場規律
心理因素的影響，對於宏觀决策者來說，更難以把握。這很可能會爲未來中國樓市的波動，留下更大的挑戰。心理因素的影響，對於購房者來說，也未必是什麽好事。因爲强大的心理作用之下，往往會讓人忘却風險，捲進前所未有的泡沫熱潮中。特別是在中國。住房制度的改革，是從上世紀九十年代末才開始，整個中國房地産市場到現在也不過20年，基本都處於一個上升周期，並沒有暴跌的經驗。更沒有因房屋下跌而出現的負資産的情况。但是，市場的規律，有漲必然有跌。心理因素固然可以影響短期交易，却無從徹底改變市場規律。
每一波信心背後，都需要有實在的邏輯推動，十年前，因為人們相信剛性需求沒有獲得釋放，所以有信心房價還會上漲；現在，因為人們相信，對內通脹、對外貶值之下，房地產將是最好的保值資產，所以有信心房價會繼續上漲。那麼未來呢？恐懼不足以成爲一種實在的邏輯。如果這種心理因素背後的邏輯是脆弱的，那麽，房地産市場的拐點就要出現了。
