香港樓市進入瘋狂時刻
香港樓價沒有最貴只有更貴，一手市場近期推出索價過千萬元的一房戶，仍然一房難求，慈父慈母為子女通宵排隊，爭先恐後怕錯過了上車機會 。經歷97年泡沬後，目前的業主懂得防守，借貸越來越少，未必會重蹈97年覆轍。
香港回歸即將邁入20周年，樓市依然熱火朝天，新盤瘋狂程度絲毫不遜於97年。中資房企近年亦不惜天價搶佔香港土地，海航系先後以約274億元鯨吞啟德4幅住宅地， 龍光地產（3380）夥合景泰富（1813）豪擲168億元奪得鴨脷洲地皮，成交價刷新全港紀錄，相反本港地產商卻退居二線審慎觀望拿地。在「麵粉貴過麵包」下，香港樓價沒有最貴只有更貴，一手市場近期推出索價過千萬元的一房戶，仍然一房難求，慈父慈母為子女通宵排隊，爭先恐後怕錯過了上車機會 。與此同時，當年的一批曾經歷1997年金融風暴後的蟹貨樓盤，大部份已返家鄉，也算是守得雲開。
不過業界人士認為，現時的樓市有點「古靈精怪」，有點像97年又不完全是，又有點像2003年沙士。但經歷97年爆煲之後，業主懂得防守，借貸越來越少，未必會重蹈97年覆轍。
普通市民若希望樓價跌回「97價」，顯然是不可能發生的事。數據顯示，香港樓市自1997年爆發金融風暴以來，即使經歷2003年沙士及2008年金融海嘯兩大重挫，過去近20年整體樓價累升八成。差餉物業估價署的全港私人住宅樓價指數，1997年10月最高位指數為172.9點，但今年2月相關指數已升至312點。
中資地產商活躍香港住宅市場
市場人士指出，中資發展商逐漸活躍於本港住宅市場，本地發展商的未來住宅供應預料將減少，在補充土地儲備較過去困難下，本港發展商的新盤將更惜售，求價多於求量，預期新盤叫價更硬淨。
最近開盤的兩個逾千萬的一房就可見一斑， 位於港島區長實地產（1113）北角住宅項目維港頌首批涉及76伙，市值約35億元。首批單位間隔一至四房，以最高折扣優惠34%計，首批折實呎價介乎23000至40000元，高於同區二手樓價。當中面積約430平方呎的一房戶，折實入場費1030萬元。
維港頌位於北角油街，由六座住宅組成，提供378個單位，地皮由長地於六年前投得，每平方呎樓面地價近8300元，現時同區主要二手私人屋苑和富中心、城市花園等，平均呎價均低於2萬元。
另一個新界新盤新世界（017）等發展的荃灣柏傲灣一房單位，實用421方呎，基本是一覽無遺間隔，一入門口便見到整個客飯廳，左邊是廁所，右邊就是開放式廚房，客飯廳外連一個22方呎露台。至於房間長11.9呎，闊7.5呎，面積約89方呎，連16方呎工作平台，都算合理寬敞，不過廁所是無窗黑廁。
中資發展商保利置業（119）旗下啟德「龍譽」於上月中的開價較為平易近人，首批188個單位折實呎價由17065至24051元。當中最小的開放式單位，折實入場價為388萬元，銀碼平絕同區私樓，亦屬區內首個入場費400萬以下的新盤。在復活節假期首日開賣亦取得不錯成績，有準買家及地產代理連夜通宵排頭位，志在必得買到樓。啟德龍譽當日發售93伙單位，截止下午7時30分，共售出26伙，佔可售單位28%，套現3億元。
翻查記錄，保利置業於2014年2月以當時的「高價」39.23億元投得，平均樓面呎價6530元，高於市場預期逾一成，亦比2013年6月中海外（688）投得首兩幅啟德港人港地貴逾兩成。不過比起今年海航以平均樓面呎價1.35萬元買入4幅啟德地，可見當年的「高價」不到3年，已淪為今日的「白菜價」。
香港本地發展商大賺離場
隨著近年人民幣貶值及內地樓市限購不斷升級，不少中資發展商轉戰利潤較高的香港市場，不斷推高地價變相令部分早前已買地的本港發展商大賺離場，今年起亦進入內房賣樓的收成期。據不完全統計，今年市場將有約9個由中資發展商的住宅項目可供推售，涉及近4000伙，佔整體一手市場約兩成，相信未來數年中資發展商在港賣樓的比例將會持續上升。
中海外（688）去年9月推售的啟德1號I，半年內先後推出鴨脷洲南區左岸及啟德1號II，三個項目合共已沽出約930伙，總套現額估計逾125億元，獲利豐厚。中海外於2012年以25.38億元擊敗11個財團奪得鴨脷洲地，每呎樓面地價約11044元，創當時香港仔區樓面地價新高。2013年，以45.4億元「連吞」啟德兩地， 每呎樓面地價5157元，合計麵粉價僅70億元。中海外董事總經理游偉光早前表示，旗下新盤錄得理想銷情，未來將繼續積極在香港物色合適的地產發展項目。
值得留意的是，中資發展商普遍主攻市區靚地，推出的新盤多數來自九龍或港島區，除保利置業及中海外已推出的兩個啟德項目外，今年還有萬科（2202）灣仔聯發街項目、越秀地產（123）太子道西279號項目、及中信泰富重建發售的何文田KADOORIA項目。
另一邊廂，樓市瘋狂帶挈97年蟹貨翻身。全港五大經典蟹貨屋苑中，除深井浪翠園仍在蟹貨區未能解套，其餘四個屋苑包括嘉湖山莊、深井豪景花園、荃灣愉景新城及北角港運城均已返家鄉。當中，天水圍嘉湖山莊更成為「翻身王」，呎價已升破1萬元，目前樓價較97價貴近五成。其餘3個屋苑，升幅亦較97價高兩至三成。
根據中原傳統10大屋苑數據顯示，現時樓價已大幅超越1997年7月最高位﹔上車盤沙田第一城樓價升幅最勁，上月平均呎價升至14275元，就算與去年11月政府加辣後比仍再升逾4%，與97年高位比較，升幅更逾九成，成為過去近20年的10大屋苑「翻身王」。
樓價升勢凌人，上車盤更加供不應求 。最具代表性的沙田第一城近日兩房單位叫價更已衝破500萬元，就算在1997年最貴時也不過「三球」。當年炒得最火的24座中層H室，1997年1月以197萬元轉手，8個月後再度易手，已炒高至262萬元，其後樓市爆煲，至2004年5月，單位以122萬元賤賣， 業主持貨至今，單位現值約480萬元。
至於傳統十大藍籌屋苑太古城及美孚新邨，現時樓價亦分別較1997年高出82%及76%，97樓市最瘋狂時呎價都未破5位數，而在20年後，只剩沙田第一城及嘉湖山莊的平均呎價低於1萬元。另據最新調查指出，本港樓價中位數是家庭入息中位數的18.1倍，與1997年中比較，當時樓價與收入比只是14.6倍，而97年按揭息率亦高達10厘。
