高樓價下樓市吹淡風，發展商低價推出新盤，套現百億。政府推出首置上車盤「煥然懿居」，上萬登記者中八成申請者都是「八十後」、「九十後」的年輕人。


香港樓價不斷上漲，年輕人買樓越來遙不可企及。美國加息為樓市吹起淡風後，近日一手市場出現回暖，繼去年底觀塘新盤凱匯以低價推售，大受市場追捧後，發展商紛紛以低價推盤策略出擊，掀起新盤混戰。2019年伊始，已經有兩個新界新盤先後以低市價推出，馬頭角新盤亦已開價加入戰圈，與正接受申請的紅磡港人首置上車盤「煥然懿居」掀起搶客戰。
事實上，香港政府推出的首置上車盤，不同於私樓，大部分限制與居屋政策相若,未來不能加按或轉按套現，未補地價前不能出租，買家要有心理準備。初步收到的一萬份申請中，逾八成申請者是「八十後」和「九十後」的年輕人，年齡介乎18至38歲之間。

以低市價三成套現百億

據《超訊》觀察，去年6月中美貿易戰爆發，香港也迎來了12年來首次加息，調高按揭最優惠利率（P），樓市充斥利淡因素，成交有所回調，去年下半年的部分新盤開售銷情有所放緩，直至年底「習特會」後中美貿易戰暫時停火，觀塘新盤凱匯以低市價三成開盤，首批單位折實平均呎價僅17388元，立即引發搶購潮，成為一手新例後最快銷售套現逾百億元的新盤，順勢帶動一手市況回暖，可見市場的置業需求迫切。
見到購買力開始流向一手市場，發展商紛紛抓緊時機，在農曆新年前推出新盤。大埔新盤天鑽同樣以低市價搶攻，收票反應理想，超額認購逾14倍；屯門The Carmel首批單位入場實呎價更低於一萬元，平均實呎10901元，為約兩年來首批呎價最便宜的大型新盤。此外，土瓜灣馬頭角新盤Downtown 38日前開價，連日收票表現亦不俗。多個大型新盤低開登場，當中不少提供各種付款優惠，相信是與紅磡市建局首置上車盤、以市價六二折發售的煥然懿居等資助房屋互爭客源。究竟私樓仰或資助房屋誰將跑出，大家拭目以待。
首個港人首次置業先導項目、市建局「煥然懿居」公布的價單及售樓書顯示，總計450伙以市價62折發售，售價介乎314萬至661萬元，450伙實用面積261呎至507呎不等，呎價介乎11,692至13,969元，1月3日開始接受申請。是次樓盤82％是開放式（無房間）及一房單位，最低入場價314萬元的單位，實用面積為261呎。
「煥然懿居」位於土瓜灣馬頭圍道，市建局2018年7月把項目改作「港人首次置業」先導項目。項目分兩座，共493伙，當中43伙會抽起以市價出售，其餘作首置盤發售。市建局行政總監韋志成說，市建局暫無第二個發展項目適合做首置盤，但有需要時會支持政府；又說所有單位售出，並以現時市價計算商舖及停車場後，收入「已非常接近成本」。
購買港人首置上車盤有不少限制，單身者每月入息要介乎28,501至37,050元之間；二人或以上家庭則為57,001至74,100元，在香港不能有住宅物業，亦不能享受或曾享受政府及相關機構的房屋資助。買入單位後首五年，除非獲市建局同意及符合市建局條件，否則不可轉讓或出租單位，要待五年後補地價；市建局亦不會回購單位。
市建局於本月3至23日派表及收表，今年3月抽籤，6月揀樓，預計明年中可入伙。市建局物業及土地總監藍志光表示，二人以上家庭選樓會有優先權，同時段會有10組揀樓，六組二人以上家庭申請者先選，其後輪到四名單身者。
單身者只可申請開放式或一房單位，以項目入息最低門檻計算，若每月以一半收入供樓，並做足九成按揭及還款30年，只能買到408萬元以下單位，但部分一房單位高達549萬；參考價單，共有164個單位低於408萬元，佔總首置供应單位的36%。
土瓜灣區現時二手樓平均實用呎價約17,000元，中原地產研究部高級聯席董事黃良昇直言，首置盤入息門檻不低，反問「入息去到這個水平的人，是否會買首置盤？」他認為，煥然懿居主要是針對「無父幹」的高收入者，即買樓不靠父母，自行準備首期，故難以預料銷情。

港人首置上車盤反應熱烈

申請開始僅過去十幾日，首個港人首置上車盤反應熱烈，有超過八成申請者都是「八十後」、「九十後」的年輕人，正好顯示剛性需求強勁。市區重建局行政總監韋志成透露，煥然懿居初步數字收到逾一萬份申請表，超額認購逾21倍，約22人爭奪一伙單位，逾八成申請者是「八十後」和「九十後」的年輕人，年齡在18至38歲之間。
據當局對申請表進行的初步統計觀察顯示，申請者以單身人士佔多數約64%，其餘約36%為家庭申請。按年齡分布，超過八成的申請者屬於「八十後」和「九十後」，即年齡介乎18至38歲；屬八十、九十後的家庭，則佔申請總數約三成。韋志成認為，數據反映「首置盤」對單身年輕人及年輕家庭，有一定吸引力。
「首置盤」項目的單身及家庭申請者的每月收入下限為28,501元及57,001元，韋志成指，初步分析發現約一半申請者均貼近「下限」。而資產限額方面，一人申請者及家庭的資產限額分別為128萬元及255萬元。根據調查，約七成申請者的總資產淨值不多於128萬元，約一半申請者則在64萬元或以下。
韋志成指出，數據反映申請人雖然收入水平較高，但儲蓄和資產不足在私人市場「上車」，因現時銀行最高只承造八成按揭，業主最少要儲蓄過百萬元，才可以承擔兩成首期，「即使家庭收入上升，亦未必有足夠儲蓄應付第一筆置業款項。」陳茂波早前亦在個人網誌表示，政府現階段無意減辣，但會研究幫助首期不足有供款能力的置業人士上車。
此外，有四成的申請人居住新界區，以及現居於公屋或資助房屋，計劃「分戶」申請「首置」項目。韋志成表示，數據有助政府日後在資助房屋的選址上，有更周詳規劃。
縱然首置盤限制諸多，卻絲毫無法阻擋申請者的熱情，亦反映樓價高企下，年輕人愈來愈明白到居住的需要，希望利用首次置業折扣優惠的機會，圓一個置業夢。「煥然懿居」申請於1月23日截止，預料申請結果遠比初步公布的數字為高，對政府之後推出房屋政策具有指標作用。

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